Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Созаемщик при разводе советы адвокатов и юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У каждого человека могут измениться жизненные обстоятельства, в связи с которыми придётся отказаться от статуса созаёмщика. С согласия банка можно поменять состав участников договора. Есть три варианта.
Ситуации, при которых возможен вывод созаёмщика по ипотеке
- Поменять титульного заёмщика на другое физическое лицо (перевести обязательства по кредиту).
- Заменить одного или несколько созаёмщиков либо вывести их из кредитных обязательств без привлечения других лиц.
- Поменять титульного заёмщика на созаёмщика и наоборот.
Может ли созаёмщик отказаться от ипотеки сам? Да — но только при соблюдении определённых условий.
- Квартира находится в собственности у основного заёмщика, либо в ней выделены доли (размер доли владельцы жилья должны определить самостоятельно).
- У основного заёмщика достаточно средств для погашения ипотеки (это подтверждается справкой 2-НДФЛ за год).
- За последние 12 месяцев не было задержек платежей по кредиту.
Зачем нужен брачный договор
В нем вы можете прописать все имущественные последствия развода, зафиксировать доли, условия передачи квартиры одному из супругов или решение о продаже недвижимости с обременением и распределении вырученных денег.
❗️Брачный договор можно заключить до государственной регистрации брака или во время брака.
Чтобы больше ничего не пришлось делить, в брачном договоре можно прописать режим собственности одного из супругов (раздельной собственности) на будущее. Все ваши деньги будут автоматически только вашими, а накопления супруга — исключительно его. Захотите что-то купить вместе — оформите долевую собственность. Брачный договор можно прекратить в любой момент, режим общей совместной собственности восстановится на следующий день.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Солидарная ответственность кошельку покоя не дает
Но это еще не все. Платежи по ипотеке, осуществленные в процессе семейной жизни, также считаются произведенными за счет совместного имущества. Поэтому при разводе, если квартира остается супругу-заемщику, второй (не являвшийся ни заемщиком, ни поручителем) имеет право либо на половину денег, внесенных по кредиту, либо на долю в собственности. Вроде бы, все понятно, и с законом не поспоришь; однако на практике чаще встречается другая ипотечная коллизия.
- Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
- Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
- Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
- Особые условия в случае рождения детей.
Продажа ипотечной квартиры при разводе
Когда ни один из супругов не хочет самостоятельно выплачивать ипотеку при разводе, то в данном случае супруги могут найти покупателя, который сможет внести всю сумму долга. После того, как недвижимость будет освобождена от залога, супруги смогут зарегистрировать на покупателя право собственности. Другой вариант: с согласия банка изменить должника на данного покупателя, и он возместит им уплаченную сумму по договору. Однако следует помнить о возможности изменения условий кредитования.
Важно! Прежде чем совершать любые действия касательно ипотечной квартиры, проконсультируйтесь в банке о наличии возможных вариантов решения данной проблемы, так как внутренние правила каждого финансового учреждения могут меняться в зависимости от ситуации.
Пример. Супруги Петровы после развода подняли вопрос о квартире, находящейся в ипотеке. По совету сотрудника банка они выбрали вариант продажи недвижимости. Для этого жена взяла в долг у своих родителей недостающую сумму для погашения долга. После снятия обременения с квартиры, она была продана. Часть вырученных средств пошла на оплату долга родителям супруги, а остальные деньги бывшие муж и жена поделили пополам.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
По закону имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью и подлежит разделу между ними в равных долях при условии приобретения этого имущества по возмездным сделкам, таким как купля — продажа, договор долевого участия в строительстве. Квартира, которая является совместной собственностью супругов, может быть разделена по соглашению между ними или при наличии спора через суд.
«Если квартира приобретена в кредит и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита и внесение изменений в соответствующий кредитный договор. При этом супругам понадобится согласие банка кредитора на раздел такого имущества в договорном или в судебном порядке», — объясняет Марина Антонова, ведущий юрист Европейской юридической службы.
Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти
Дoлжник, дoгoвapивaяcь c пoтeнциaльным coзaeмщикoм oб yчacтии в кpeдитнoм дoгoвope, oбычнo бoльшe вceгo cocpeдoтoчeн нa вoпpoce, кaкиe пpaвa нa квapтиpy имeeт coзaeмщик пo ипoтeкe. Oднaкo лицy, кoтopoe пpинимaeт peшeниe cтaть coзaeмщикoм или oткaзaтьcя, cлeдyeт имeть в видy, чтo, пoдпиcывaя yкaзaнный дoгoвop, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo пpaвa, нo eщe и oбязaннocти. Ocнoвнoй пepeчeнь пpaв и oбязaннocтeй тaкoв:
- coзaeмщики нecyт тaкyю жe oтвeтcтвeннocть пepeд кpeдитным yчpeждeниeм, кaк и пoлyчaтeль ипoтeчныx дeнeжныx cpeдcтв;
- ecли нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитнoгo дoгoвopa мeждy coзaeмщикoм и ocнoвным дoлжникoм был oфopмлeн oфициaльный бpaк, пpиoбpeтeннoe зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв жильe бyдeт пpинaдлeжaть им oбoим, ecли бpaчным дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeн инoй пopядoк;
- дaжe ecли дoлжник и coзaeмщик нe cocтoят в oфициaльнoм бpaкe, пocлeдний вce paвнo впpaвe тpeбoвaть выдeлeния дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, нo тoлькo пpи нaличии ocнoвaния – ecли oн внocил плaтeжи или yчacтвoвaл в пepвoнaчaльнoм взнoce пpи пoкyпкe квapтиpы;
- бaнк имeeт пpaвo тpeбoвaть oт coзaeмщикa внeceния eжeмecячныx выплaт, ecли пoлyчaтeль ипoтeчныx cpeдcтв пepecтaл иx внocить;
- coзaeмщик, в cвoю oчepeдь, впpaвe внocить в бaнк тy cyммy, кoтopaя былa зaфикcиpoвaнa в кaчecтвe eжeмecячнoгo плaтeжa нa мoмeнт пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa, a тaкжe cyммы нa дocpoчнoe гaшeниe и пoгaшeниe пeнeй и штpaфoв;
- ecли coзaeмщик oткaжeтcя oт дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, oт oтвeтcтвeннocти зa пoгaшeниe кpeдитa eгo этo нe избaвит;
- чeлoвeк мoжeт пepeдyмaть и выйти из coзaeмщикoв, нo для этoгo дoлжник дoлжeн пoдoбpaть нa eгo мecтo нoвyю кaндидaтypy, кoтopyю бaнк oдoбpит.
Пo кpeдитнoмy дoгoвopy coзaeмщик имeeт пpaвo и oбязaннocть плaтить и пoлyчaть инфopмaцию o кpeдитe. Oднaкo oбычнo мeждy зaeмщикoм и coзaeмщикoм пoдпиcывaeтcя дoпoлнитeльный дoкyмeнт, кoтopым oпpeдeляютcя пpaвa coзaeмщикa, включaя oпpeдeлeниe тoгo мoмeнтa, кoгдa coзaeмщик пo ипoтeкe имeeт пpaвo нa квapтиpy. Пpaвa бyдyт oпpeдeлятьcя в зaвиcимocти oт cтaтyca пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти, cyщecтвoвaния бpaчнoгo кoнтpaктa или инoгo дoкyмeнтa, кoтopый зaфикcиpyeт гpaницы пpaв и oтвeтcтвeннocти coзaeмщикa.
Инoгдa oфopмляютcя нoтapиaльныe oткaзы coзaeмщикa oт тpeбoвaния дoли в пpиoбpeтaeмoй квapтиpe – кaк гapaнтия тoгo, чтo дaжe пpи выплaтe зa зaeмщикa coзaeмщик нe бyдeт тpeбoвaть дoлю. Taкиe oткaзы нeoбxoдимo былo oфopмлять для ПФP, ecли иcпoльзoвaлcя мaтepинcкий кaпитaл нa гaшeниe ипoтeки, кoтopyю бaнк выдaл пpи yчacтии coзaeмщикa, нe являющeгocя cyпpyгoм влaдeлицы мaтepинcкoгo кaпитaлa.
Ocнoвнaя oбязaннocть coзaeмщикa – cвoeвpeмeннo внocить плaтeжи пo кpeдитнoмy дoгвoopy. B чacтнocти, oн oбязaн бyдeт пoгacить зaдoлжeннocть, ecли ocнoвнoй дoлжник нe мoжeт этoгo cдeлaть. Пopядoк пoгaшeния дoлгa oпpeдeляeтcя зaeмщикoм и coзaeмщикoм бeз yчacтия бaнкa, кoтopoмy вce paвнo, ктo бyдeт внocить дeньги, cпpaшивaть зa нeиcпoлнeниe oн бyдeт c ocнoвнoгo зaeмщикa. Нaпpимep, пoгaшeниe кpeдитa пoлнocтью лoжитcя нa зaeмщикa, a coзaeмщик пepeнимaeт этy oбязaннocть тoлькo в cлyчae нeвoзмoжнocти пoгaшeния ocнoвным дoлжникoм. Или жe кpeдит мoжeт пoгaшaтьcя ими oбoими в paвныx дoляx eжeмecячнo, либo в кaкoм-тo инoм пpoцeнтнoм cooтнoшeнии. Учacтники дoгoвopa мoгyт выбpaть любoй кoмфopтный для ceбя пopядoк пoгaшeния.
Как делится ипотека, если квартира в совместной собственности? Обязателен ли принцип равенства долей
Квартира, машина, мебельный гарнитур приобретены в браке? Собственники — оба супруга. Кто записан официальным собственником, не учитывается. Есть некоторые исключения, но о них — позже. Основание — ч. 1 ст. 34 СК РФ. Вывод — при разводе ипотека делится между супругами поровну. И это относится не только к квадратным метрам, но и к долгам перед займодавцем.
Есть ситуации, когда принцип равенства долей нарушается. Например:
- после рождения второго ребенка маткапиталом погашена часть задолженности. Дети после развода при совместной ипотеке живут с матерью? Она вправе требовать пересмотра долей;
- один из супругов проиграл дом или автомобиль в карты, его действия привели к пожару, дополнительным расходам и т. д.
Основания для уменьшения/увеличения доли каждого перечислены в ч. 2 ст. 39 СК РФ.
Кто оплачивает ипотеку после развода
По законодательству супруги солидарно платят банку. Исключение делается при наличии брачного договора с четко обозначенными критериями владения недвижимостью.
Супруги в разводе и квартира в ипотеке? Возможны ситуации:
- ничего не меняется, но, если титульный заемщик по разным причинам уклоняется от исполнения своих обязательств, банк требует деньги от созаемщика;
- бывшие супруги делят и комнаты, и обязательства. Каждый выплачивает свою часть. После развода муж не платит ипотеку? Банк обратит взыскание на его долю;
- один из созаемщиков отказывается от своих обязательств и прав на недвижимость. Все переводится на второго.
Как разделить ипотеку с созаемщиком-родственником
Созаемщик — практически обязательный участник кредитного договора. Формально он нужен для увеличения кредитного лимита. В реальности банкам требуется дополнительное лицо, с которого можно потребовать деньги, если основной заемщик окажется финансово несостоятельным.
Важно! Только наличие статуса созаемщика не дает последнему права претендовать на получение в собственность части недвижимости. Исключение — муж/жена. Они становятся безусловными совладельцами вне зависимости от того, кто подписывал договор.
Основной заемщик не платит, не выполняет свои обязательства? Банк автоматически начинает требовать деньги с созаемщика. Нет созаемщиков? Внимание переключается на поручителей, но при наличии судебного решения.
Созаемщик внес деньги в счет договора? Он имеет право взыскать их с основного заемщика, обратившись в суд и приложив копии платежных документов.
Важно! Судья обязательно учтет права созаемщика на недвижимость, характер взаимоотношений между участниками сделки.
В интересах созаемщика — оформление в виде документа или приложения к кредитному договору его прав на недвижимость при различных обстоятельствах. Это касается и родственников, и друзей, и коллег по работе. За 10-15-20 лет отношения даже между самыми близкими людьми могут испортиться.
Еще один важный момент — если созаемщик по ипотеке при разводе выходит из сделки. Только желания для этого недостаточно. С решением должны согласиться кредитор и титульный заемщик. Кто-то против? Поможет только суд.
Три необходимых шага при переводе солидарного кредита в индивидуальный
- Подача заявления. Созаемщик, который собирается стать единоличным заемщиком и собственником недвижимости, должен подать в банк заявление с просьбой о переводе ссуды.
- Сбор документов. После того, как банк примет заявление, необходимо заново собрать пакет документов для представления в кредитный комитет. Перечень документов назовет банк (могут быть индивидуальные требования), но обязательно понадобятся подтверждения занятости и кредитоспособности (трудовая книжка, справка о доходах и т.п.).
- Заключение с бывшим супругом соглашения о разделе имущества. Если кредитный комитет одобрит перевод ссуды, супругам необходимо составить нотариально заверенное соглашение о разделе собственности. Это соглашение, во-первых, должно включать пункт, описывающий порядок пользования кредитными средствами, во-вторых, должно быть согласовано с кредитором (то есть с банком).
Как еще можно изменить состав созаемщиков
Банк не одобрил исключение созаемщика из договора? Попробуйте заменить участника договора кем-то другим. Тогда количество созаемщиков останется прежним, просто обязанности по кредиту перейдут к следующему гражданину. Сделать это без ведома финансового учреждения нельзя. Любое изменение ипотечного договора — сложная процедура, банк оценивает риски и только потом принимает решение. У нового участника соглашения должна быть хорошая кредитная история, официальное место работы и стабильный заработок. Тогда шансы на одобрение процедуры будут максимальны.
Также закон разрешает передать статус титульного заемщика созаемщику. Подобное встречается, когда супруги подают на развод и делят имущество.
ПРИМЕР:
Павел и Анна в браке купили «двушку». Ипотеку оформляли на мужа, а жену указали в договоре созаемщиком. При разводе супруги решили: недвижимость останется Анне, она же продолжит выплачивать кредит. В банк подали заявление с просьбой изменить титульного заемщика. Финансовое учреждение одобрило запрос и основную обязанность по погашению займа возложили на Анну. Павел же от своей доли отказался.