Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация недостроенного дома на земельном участке в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости часто попадаются предложения, где на фото на участке стоит не полностью построенный дом или же только залит фундамент. Их цена гораздо ниже, чем на законченные строения в той же локации.
Как поможет регистрация
Есть риск продажи незарегистрированного недостроенного дома, от которого даже правильно составленный документ не спасает. Покупая любую недвижимость, в том числе недостроенную, важно предусмотреть все возможные спорные ситуации.
Например, случай, когда продавец недавно получил такое наследство и хочет продать недостроенный дом с участком. Если объявится еще один наследник и будет оспаривать сделку, а в договоре не указан объект незавершенного строительства, то покупатель рискует потерять и деньги, и новую собственность.
Проблем не будет, если незавершенный дом зарегистрировать. Наличие такого документа обеспечит сделке прозрачность, а значит, гораздо быстрее найдется покупатель, готовый приобрести «полуфабрикат».
Требования к заемщикам и документы необходимые для покупки недостроенного дома в ипотеку.
Недостроенный дом вместе с участком можно приобрести в ипотеку.
Для строительства дома и на завершение строительства у всех банков есть отдельные кредитные программы.
Основные требования:
-
Возраст от 21 до 75 лет.
-
Стаж работы – от 3 месяцев на последнем месте работы.
-
Заемщик должен быть гражданином РФ.
-
Заемщик должен иметь стабильный доход, достаточный для беспроблемного обслуживания и возврата ипотечного кредита.
-
Необходимо оформить залог на приобретаемую или строящуюся недвижимость.
Список необходимых документов для получения кредита обычно включает в себя следующие пункты:
-
Паспорт (скан всех страниц, включая пустые);
-
СНИЛС;
-
заверенная копия трудовой книжки;
-
справка о доходах и суммах налога физического лица;
-
Военный билет для мужчин, не достигших 27-летнего возраста.
Не имея документов с места работы, возможно оформить заявку по двум документам (паспорту и СНИЛС), в анкете необходимо указать сведения о работодателе. Первоначальный взнос в этом случае составит от 30% до 50%.
Чтобы подать заявку на ипотеку, перейдите на страницу «Ипотека». Здесь можно заполнить одну анкету сразу для нескольких банков.
Специфика оформления объектов на арендованной земле
Изменения земельного законодательства в июне 2014 года спровоцировали панику в среде застройщиков. После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли. Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости. Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя. После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась.
Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2015 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий. Изымать землю и недострой запрещено, если работы прекращены по вине местного самоуправления или государственных структур. Исключено лишение застройщика прав на участок и объект в случае затягивания сроков технологического присоединения (подведение коммуникаций).
Если договор аренды завершился в марте 2015 года, с собственником недостроенного объекта могут подписать соглашение еще на 3 года. За это время владелец обязан найти организацию, которая закончит проект.
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Постановка на кадастровый учёт объекта незавершённого строительства
Кадастровый учёт — обязательное условие государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поставить недострой на кадастровый учёт и оформить его в собственность можно одновременно, в т.ч. в упрощённом порядке, без лишней бумажной волокиты — в рамках «дачной амнистии», которая распространяется и на регистрацию индивидуальных жилых домов.
Стандартный комплект документов, которые для этого потребуются:
- паспорт собственника земельного участка;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический паспорт на дом (его оформляет кадастровый инженер);
- разрешение на строительство;
- квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права.
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
«Дачная амнистия» и незавершенное строительство
Механизм «дачной амнистии» дает возможность владельцу недвижимости провести регистрацию объекта в упрощенном порядке. Набор документов для оформления минимальный, но сроки ограничены. Только до конца зимы 2021 года можно внести сведения в ЕГРН и подтвердить права собственника по «амнистии».
Возможно, эти сроки продлят, тем более, что такой законопроект уже разработан. Держим руку на пульсе и следим за изменениями.
- Дом на садовой земле поставят на учет на основании декларации и техплана.
- Остальные жилые дома можно будет оформить по специальным уведомлениям, даже если их строительство началось до 2018 года.
По такой же схеме регистрируют по «дачной амнистии» недостроенные дома.
Оформив по «дачной амнистии» недострой,
- вы автоматически изменяете статус объекта — теперь это недвижимое имущество, даже если дома как такового еще нет, а залит только фундамент;
- таким имуществом можно свободно распоряжаться;
- кадастровая стоимость такого объекта (а значит, и налоги) минимальны;
- стройку можно возобновить в любое время и довести дом «до ума».
Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС
Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:
- для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
- СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.
Оформление права на самовольное строение через суд.
Наиболее сложная и долгая процедура, которая не гарантирует успешное завершение, так как в конечном итоге решение принимается судьёй после анализа конкретного объекта незавершенного строительства.
Перед алгоритмом действий приведём несколько моментов, которые повышают вероятность принятия положительного решения. На самом деле их больше, но это основные:
- Соответствие вида разрешенного использования земли типу возведенного здания (магазин, склад и т.п.);
- Нахождение в границах участка, принадлежащего на праве собственности или аренды застройщику;
- Соблюдение отступов и иных параметров градостроительного регламента.
Что делать, если дом был построен без соблюдения уведомительного порядка?
Если не соблюдать установленный уведомительный порядок (после 1 марта 2031 года), то это может привести к следующим последствиям:
- Такую постройку не признают недвижимым имуществом;
- Невозможно будет совершать сделки (например, купля-продажа, обмен, дарение, и др.), поскольку они будут признаны недействительными;
- Возможно возбуждение дела об административном правонарушении (штраф до 5 тыс. рублей);
- Снос построенного дома.
«Узаконить» уже построенный без соблюдения уведомительного порядка дом можно только в судебном порядке, в этом случае если дом соответствует всем требованиям он будет признан объектом недвижимости и право на него можно будет зарегистрировать.
Первая инстанция, в которой надлежит заявить о своих планах на строительство, является БТИ – бюро технической инвентаризации. В ведомстве оформят профильную документацию, оценят план здания на предмет соответствия безопасности для проживания и участия в общей структуре жилого и нежилого фондов.
Уже после возведения надлежит обратиться с заявлением о постановке на кадастровый учет:
- Если жилой дом построен на садовом или дачном участке, вне зависимости от принадлежности надела к городской черте или поселковой зоне, получать на него выписку из ГРН не обязательно. Для этого достаточно будет подать декларацию на дом;
- Для случаев, когда частные работы по возведению совершаются на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, вносить его в реестр обязательно.
Какие документы надлежит подготовить:
- Паспорт с копией;
- Заявление установленной формы. Его можно предварительно скачать в сети. Если есть сомнения в актуальности бланка, лучше заполнить его по месту обращения;
- Документацию на землю. Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Также это могут быть договор приватизации, завещание или дарственная;
- Полученное ранее разрешение на строительство;
- Утвержденный поэтажный план из бюро технической инвентаризации;
- Техническая документация;
- Квитанция с отметкой об уплате обязательного сбора за оказание государственной услуги.
Затруднения, с которыми сталкиваются частные строители, по большей части вызваны «самостроем». Возведение жилых построек без получения разрешения или согласования. В любом случае, процесс регистрации затянется, а расходы на оформление увеличатся. Для того чтобы избежать санкций, некоторым владельцам частных домов даже приходится нанимать юриста.
Что такое «объект незавершенного строительства» и какие правила его регистрации?
«Объект незавершенного строительства» – это строящийся дом или иное здание, на котором процесс строительства еще не закончен до конца. У такого объекта может быть только недострой, прописка в недостроенный дом или здание не разрешена.
Регистрация недостроенного объекта незавершенного строительства является невозможной, так как прописку можно оформить только в том месте, где есть фактическое место проживания. Если дом еще не достроен, то проживание в нем невозможно, соответственно и регистрация тоже.
Однако, есть особые случаи, когда можно зарегистрировать недостроенный объект. Например, если строительство находится на сельской местности, то можно оформить прописку на участке, при условии, что этот участок является и собственностью законного собственника дома.
Дачная амнистия – 2022: что это такое, как оформить дачу по амнистии
Умный потребитель
/ 6 апреля 09:20
Владельцы дач ждут открытия нового сезона, а В. Путин подписал закон о продлении «дачной амнистии» до 2031 г. Участок или садовый домик, построенный до 1998 г., можно оформить в собственность без большого пакета документов, оплатив пошлину 350 рублей.
В России 14 млн дач, садов и огородов – миллионы людей каждый год ждут открытия сезона. Для многих из них продление «дачной амнистии» – отличная новость!
Дачная амнистия (далее – ДА) – специальный алгоритм оформления дач, загородных домов, участков, хозяйственных строений без сбора полного пакета документов.
Если ваш участок был приобретен или унаследован до 30 октября 2001 г., а жилое строение возведено до мая 1998 г., то вы можете сами собрать и отправить бумаги для оформления права собственности в Росреестр.
Оформить все можно лично, по почте или через МФЦ.
Регистрация объекта незавершенного строительства собственником
Если собственник недостроя перед продажей или новый владелец после покупки участка решат зарегистрировать ранее незарегистрированный объект, понадобятся следующие документы:
— заявление о регистрации права собственности и постановке объекта на кадастровый учет;
— технический план здания. В состав такого плана должно входить разрешение на строительство или уведомление о строительстве объекта индивидуальной жилой собственности;
— документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок, на котором построен объект. Такой документ не потребуется в случае, если в едином реестре уже содержатся сведения о праве собственности.
Технический план на объект составляет кадастровый инженер. При его оформлении для недостроя обязательно указываются характеристики объекта, его проектируемое значение и процентная степень готовности с учетом проектной документации.
По результатам обращения собственнику недостроя выдается выписка из ЕГРН, в которой указывается характеристика объекта, кадастровый номер и данные о собственнике.
Цена на недострой — как определить
Покупатель и продавец могут долго приходить к стоимости объекта, которая устроит обе стороны. Продавец может устанавливать цену, ориентируясь на готовые дома аналогичных характеристик, мотивируя это тем, что:
— им оформлены необходимые разрешения и документы, включая проект;
— потрачено время и средства на облагораживание участка и последующий уход за ним, например, сделан и внедрен в жизнь проект ландшафтного дизайна;
— на закупку строительных материалов и оплату рабочим ушла определенная сумма, которую хочется «отбить», а часто даже получить какую-то выгоду.
Покупатель, со своей стороны, может просить продать недострой по более низкой цене, мотивируя это следующими причинами:
— придется заниматься окончанием работ, но точную сумму расходов пока нельзя определить;
— нужно проверить возведенные конструкции на предмет ошибок или недочетов и исправить их, если это необходимо;
— потребуется проверить перечень запланированных работ, при необходимости внести коррективы;
— несмотря на то, что объект не эксплуатировался, он мог находиться в стадии строительства не один год. В связи с этим могла снизиться прочность конструкций, износиться материалы, из которых сделан недострой;
— придется заниматься вводом дома в эксплуатацию – тратить время и деньги на оформление документов.
Можно обратиться к оценщику, который с учетом характеристик объекта поможет установить его среднюю цену. Еще покупатель и продавец могут обратиться к риэлтору, который с учетом стоимости аналогичных объектов назовет приблизительную цену объекта. При самостоятельном установлении цены потребуется изучить рынок недостроев своего региона и то, сколько стоят схожие объекты.
Как зарегистрировать недостроенный дом в снт
В основе ее расчета лежит площадь объекта, чем она больше, тем больше стоимость. Минимальная цена технического паспорта при оформление дачного домика в собственность 7 тысяч рублей. Введение техпланов и отмена деклараций обусловлены возникновение споров между соседями по участкам, поскольку декларация заполнялась собственником на свое усмотрение и не всегда данные при регистрация (юридическом оформлении) садового домика отражались достоверные. Такая новелла в процедуре узаконивания постройки на дачном участке позволит и исключить факты махинаций с налогами на имущество.
Если состояние вашего участка и количество построек на нем не изменилось, то вы можете попросту явиться в росреестр со старым кадастровым паспортом. Если же на участке появились новые постройки, изменились границы вследствие ваших самовольных действий или же состояния природы – вам просто необходимо пригласить кадастрового инженера из кадастровой палаты для того, чтобы план приобрел новые формы.
Как зарегистрировать недостроенный дом на земельном участке в 2022 году
Вроде бы все просто, но чёрт, как говорится, в деталях. А детали говорят о том, что разрешительная процедура не будет легкой прогулкой. Землевладельцам, включая простых дачников, придется, как минимум, изучить местные правила землепользования и застройки. Чтобы подготовить надлежащим образом требуемые уведомления, возможно, придется обращаться к специалисту, полагают эксперты. При этом перечень сведений, указываемых в уведомлении о начале строительства, подразумевает, что на руках у частного застройщика должен быть, по сути, полноценный проект. А его стоимость будет, возможно, даже выше стоимости существующего сегодня пакета документов для получения разрешения на строительство.
Самое время напомнить, что в 2022 году частники построили больше 40% всего жилья в России, а в некоторых регионах доля частного домостроения превысила 90%. К слову, обсуждаемые поправки вносились как раз в целях упрощения строительства объектов ИЖС — по крайней мере, именно так соответствующий законопроект фигурировал на ресурсах правовой информации.