Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Опасно ли покупать новостройку, если застройщик ООО, а продавец ИП?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения. Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем.
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.
«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Как переуступить квартиру в строящемся доме
Застройщики почти всегда взимают комиссию за сделки по переуступке. Плата может составлять фиксированную сумму, например 30 000 рублей, или процент — 3% от стоимости задания. Эта сумма указывается в договоре о разделе недвижимости.
Еще один возможный прием — включить в CDU пункт о праве застройщика на одностороннее изменение условий. «Застройщик, заключая договор долевого участия застройщика, может внести в него исковые оговорки о возможности одностороннего расторжения договора по собственной инициативе, одностороннего изменения площади квартиры или цены.
Важно понять, на основании какого договора торговец требует 3% залога и какова процедура его возврата, если кредит не будет одобрен. Также важно обратить внимание на то, на чей расчетный счет будут перечислены средства дольщика и ипотечные средства.
Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?
Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.
Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.
-
Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.
-
Берете задаток у покупателя при нотариусе.
-
Уведомляете застройщика о переуступке прав.
-
Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.
-
Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.
-
После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Переуступка — обычная практика
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.
Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.
Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.
В общем, такие сделки проводят:
- инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.
В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.
При каких недочетах нельзя подписывать акты?
При осмотре квартиры перед подписанием акта приемки важно понимать, недочеты обязательно будут. Просто одни компании делают маленькие просчеты, а кто-то «грубит»
Права дольщиков на получение качественного жилья охраняются тремя законами:
- ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
- Закон «О защите прав потребителей» от 07.12.1992 г. № 2300-1.
- Гражданский кодекс РФ.
При обнаружении изъянов в новостройке у сторон два пути:
- Застройщик устраняет все сам в соответствии с перечнем выявленных дольщиком недостатков.
- Застройщик оплачивает дольщику стоимость устранения недостатков.
Для фиксации обнаруженных недочетов составляется дефектный акт. Документ составляют в двух экземплярах, по одному для дольщика и застройщика.
Условно все недочеты можно разбить на две группы:
- Существенные.
- Несущественные.
Под существенными понимают такие изъяны, которые делают невозможным проживание в квартире: отсутствие канализации, дыра в стене или полу, сломанная входная дверь и т.д. При наличии хотя бы одного существенного недочета никогда нельзя подписывать акт приемки. Все они должны быть внесены в дефектный акт. Только после их устранения строительной компанией можно подписывать акт и ставить в нем фактическую дату проставления подписи.
Несущественными считаются недочеты, не мешающие жить в данной квартире. Это могут быть механические дефекты стен и полов, сломанный доводчик на двери, царапина на стекле и т.д. При таких дефектах можно составить дефектный акт и подписать акт приемки.
Неподписание дольщиком акта приемки при отсутствии существенных недочетов дает право застройщику через 2 месяца самому подписать акт. По закону он имеет право передать квартиру без согласия дольщика, если сможет доказать его уклонение от подписания акта. Дополнительно застройщику придется доказать, что выявленные недочеты являются несущественными, а сделать это можно только путем заказа и оплаты проведения независимой экспертизы.
Чек лист приемки квартиры в новостройке
Акт приема квартиры в новостройке можно подписывать только после тщательной проверки жилья. Данный чек-лист послужит удобным планом такой проверки, в нем собраны ключевые моменты.
Собираясь осматривать квартиру, захватите с собой:
- данный чек-лист;
- блокнот для занесения найденных недочетов;
- карманный фонарь, чтобы осматривать темные помещений;
- зажигалку, чтобы удостовериться в наличии вентиляционной тяги;
- любой электроприбор для проверки исправности розеток.
Как провести поверхностный осмотр:
- Изучить состояние стыков и монтажных швов. Хорошо ли они заделаны? Присутствуют ли протечки (даже минимальные подтеки)?
- Насколько качественно уложена стяжка, имеют ли место внутренние пустоты? Крошиться ли ее материал?
- Измерьте высоту потолка в разных точках помещения. Он должен соответствовать заявленной величине по всей плоскости.
- Проверьте визуально и с помощью уровня плоскости всех стен.
Проверка отопительной и вентиляционных систем, а также сантехники:
- осмотрите стояки, влажность может свидетельствовать о наличии подтеков;
- удостоверьтесь, что под сантехникой и батареями нет луж;
- удобно ли пользоваться кранами на кухне и в ванной комнате;
- проверьте работу сливного бачка;
- регуляторы и комплектные краны батарей функционируют исправно, не подтекают;
- пламя зажигалки, поднесенное к вентиляционным входам, должно втягиваться внутрь.
Электричество:
- срабатывает ли автомат;
- проверьте надежность крепления и работоспособность розеток и выключателей;
- с помощью любого электроприбора удостоверьтесь в исправности проводки во всех комнатах, поочередно подключив его к разным розеткам;
- протестируйте работу дверного звонка.
Оконные и дверные проемы:
- проверить работоспособность замочного механизма двери;
- все двери, включая межкомнатные, должны легко открываться;
- на подоконниках не должно быть различимых трещин и подтеков;
- проверьте надежность крепления подоконников.
Обнаруженные дефекты последовательно заносятся в выданный застройщиком смотровой лист в двух экземплярах. В акте приема-передачи аналогично фиксируются недочеты с указанием времени, в течение которого застройщик должен их устранить.
Как принимать квартиру в новостройке?
Для многих людей покупка квартиры является очень важным событием в жизни.
Выбор застройщика сделан, время на строительство вышло и владельцу предлагают прийти и принять свое жилье.
Важно в этот момент не потерять голову от радости и со всей ответственностью подойти к вопросу о том, как принимать квартиру в новостройке.
Ещё не так давно, сразу въехать в апартаменты в новостройке можно было только в случае приобретения дорогого элитного жилья.
Однако ситуация изменилась и квартиры в новостройках эконом класса с отделкой являются реальностью и более востребованы среди потребителей, чем просто бетонные коробки, в которых все ремонтные работы придется выполнять своими силами.
Идем на приемку: самостоятельно или со специалистом?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если вы по каким-то причинам лишены возможности пригласить на приемку квартиры специалиста, не расстраивайтесь. Будьте уверены: даже если вы ничего не понимаете в строительстве, существенные недостатки все равно сможете заметить. Тем более, с собой можно взять родственника или друга.
Однако стоит учесть один момент: на приемке квартиры могут присутствовать только стороны, заключившие договор на жилое помещение, или же их близкие родственники, но родство еще нужно доказать, предъявив документы. Что касается друзей или приглашенных специалистов, для их присутствия понадобится нотариальная доверенность.
По совету Дениса Артемова, старшего юриста юридической фирмы Via lege, нотариальную доверенность можно попробовать заменить простой доверенностью на присутствие при приемке квартиры – она пишется от руки прямо на месте и совершенно бесплатна.
О чем следует помнить
Многие дольщики стремятся как можно скорее принять квартиру, но так лучше не поступать. Конечно, далеко не всегда девелоперы передают жилье, далекое от совершенства, но порой так случается, что спешка на приемке оборачивается многомесячным исправлением «косяков».
Следует помнить – что бы не говорил представитель застройщика, вы можете осуществлять приемку хоть целый день. Никто не вправе ограничить вас тридцатью минутами или часом. Кроме того, если всё тот же представитель уверяет вас, что завал стены на 3 см – вариант нормы, а трещину в стяжке легко заделать самостоятельно, не нужно поддаваться на уговоры. В акте фиксируйте все недочеты, которые встретите. Записывать обязательно – никто не будет исправлять дефекты, которые не указаны в официальном документе. Исключение – когда мастер приходит прямо при вас и ликвидирует «косяк» на месте (к примеру, регулирует окна и двери).
Необходимые документы
Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2024 году нужно подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт покупателя;
- договор между подрядчиком и застройщиком;
- договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
- свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
- согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.